買房養屋壓力大，對於在外地求學的大學生、北漂南漂上班族、剛成家的小資家庭來說，背負房貸是個重擔，租屋成為唯一解。根據內政部統計，2020年實際租屋人數已逾300萬人。
對有房產的屋主來說，將閒置自宅整理後做出隔間、搞定水電、擺設家具出租，就有穩定收入，無疑也是投資獲利的一種。不過新聞上租屋糾紛時有耳聞，房客任意釘牆裝潢、擺設神龕、飼養寵物、抽菸、堆積垃圾等，欠租就算了甚至鬧上法院，案例層出不窮。
該怎麼避免租屋糾紛？裝潢規定誰說得算？這些租賃雙方的擔憂，其實早已規範在「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」裡頭。
如果你是房東、二房東、房仲，或是未來想投資房產的包租公婆…，為保障彼此雙方權益，長期出租房屋無後顧之憂，這一份教戰守則你必須要知道，若是契約違反定型化契約應記載及不得記載事項，契約可能無效。
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小心！您可能買到舊版房屋租賃契約了，應使用最新版本以免觸法。
定型化契約會隨社會需求日新月異，今年5月行政院消保處針對住宅（房屋）租賃契約書進行專案查核，發現有超過3成門市販售舊版定型化契約，這樣的狀況不只不合法，更可能導致租屋市場秩序混亂。
消保處已要求各銷售通路下架並回收舊版契約，同時呼籲租客最好自備新版契約與出租人簽約，才能保障雙方權益。
Legalsign提供最新版本房租契約，可在本文下方下載參考使用。
其實一直以來租屋糾紛中，排名第一名的就是「終止租約」，承租人租房後，發現住得不習慣或臨時有變故，想提前解約。建議雙方可以在簽約時先訂定｢約定終止權｣，也就是約定好在租約期滿前，雙方只要提前告知，不需要再協商同意，就可以不管任何理由終止租約，同時也訂定好必須提前1至2個月告知房東，來避免突如其來的窘境。
房東在挑選房客時，也建議可以稍微詢問房客的工作背景、年紀等，雙方有一定程度的認識，未來或許也較有保障。
- 其實在行政院公告的定型化租賃契約中，有規定「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責維修，但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限」。因此建議在簽立契約時先溝通好整體屋況與預計變動，並在契約中明訂哪一部分的修繕需由哪一方負責，如果沒有特別在契約中另行約定，就是房東要負責修繕費用。
依據內政部的住宅租賃定型化契約中，對於承租人保管義務則規定在第11條：｢承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。｣
不過在法律上，其實是認為房屋都有其自然耗損和折舊的可能的，因此若房東欲扣除押金，房客不同意，雙方走上法院，房東必須舉證證明所主張的損壞確實是租客造成，且非屬自然耗損（如人為破壞），獲得法官認同，才可扣押金，否則就必須照原訂契約，返還押金給租客。
坊間常聽聞有不肖人士利用假身分租屋，得手後未經屋主同意轉租，同時向多方收取押金再捲款逃逸的情形。
依民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
所以建議房東，若不希望房客將房屋轉租出去徒增困擾，建議在簽約時就在租賃契約上載明不得轉租，若房東與房客有這樣的約定，房客就不得任意將房屋轉租予他人。
房屋出租能有穩定收入，對某些房東來說，開放出租能活化房屋、避免空屋養蚊子，也是很實際的好處，但租屋情況百百種，房東在將出租資訊投入租賃市場前，必須對定型化契約的應記載不得記載事項和相關法規有一定程度的了解，以免發生爭議處理上毫無頭緒。
另外，關於房客能否在房內抽菸、養寵物、使用明火、設置神龕，也是房東需提前思考的問題，原則上只要沒有違反應記載不得記載事項或其他法律規定，就都可以在訂定契約時與房客約法三章，讓彼此的認知更具體。
想當房東卻不知簽約該從何開始嗎？建議在擬約、審約、簽約過程中與專業律師諮詢，除了可以提供契約上的建議外，也可有效避免將來可能面臨到的法律糾紛。
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LegalSign.ai 編輯部
