青年創業、地方創生近年風行,開店走餐飲、咖啡店、美業、工作室漸成產業趨勢之一,這些微型創業為了運用有限的資金,多半選擇承租空間,第一個面臨到的問題便是,店面該怎麼租?
與一般租屋不同,如果房客承租房屋的使用目的,是為了店面營業或是商務辦公,因為不是基於消費關係或居住使用,基本上就不適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」或「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
能不能用騎樓?須不須付管理費?可不可以使用該址進行商業登記?裝潢、油漆、管線能不能更動?談店租契約沒有一定的範本和公式,回歸契約自治原則,由雙方當事人自行約定。
契約自由,但問題與爭議風險可能隨之而來,創業前先搞懂店租契約,才不會讓你的創業路一起步就卡關!
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-在民法中,定金具有推定契約成立的意義存在,所以雙方都不能隨便否認契約成立。
定金的性質及效果須依當事人雙方的契約內容而定,若雙方並無另外訂定的情況下,可適用民法第249條規定,契約因歸責房東的事由導致不能履行時,房東應加倍返還定金 ; 反之若今天是房客的因素導致契約無法履行,定金不得請求返還。
-疫情發展無法掌控,創業者遇到這種情形,除了可以與房東嘗試軟性商議外,也必須檢視當初租賃契約中有沒有達成「得」提前解約的條件。若當時簽約時租屋裡有「得」終止租約條款,依一般情況來說,房客若在有1~2個月提前告知,善盡提前告知義務,則無須付違約金。
若當初租約沒有特別規定是否可任意終止合約,必須要徵詢房東同意,才能解約。因此開始簽約時最好還是在合約上寫清楚,加註提前解約條款及可提前解約事項,例如「房客若提前解約應於X月告知房東,若沒有提前告知,違約金應罰多少金額」,保障雙方權益。
雖然行政院並未針對商用租屋訂定定型化契約,其租約內容原則是由雙方自行訂定,但是,為維護自身權益,承租人身為契約當事人的其中一方,有權要求將「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,相關條款內容納入自己的契約之中,適度參考依循使用。
在租賃契約中,房東有最主要的契約主給付義務,就是交付及保持租賃物狀態義務,若有違反此義務的情形,就構成債務不履行;因此當房屋漏水須修繕時,這部分就跟「維持租賃物狀態」義務有關,房東有需負責將房屋修繕完成的義務。
《民法》第429條亦有相關規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。如果告知後,房東始終不願意處理、未盡其修繕義務時,房客有3種方式處理:終止契約、.自行修繕並自租金中扣除支出之修費用、自行修繕並請求房東償還修繕費用。
與一般自住房屋租約相比,商用租屋因為沒有定型化契約,相對較有風險,房屋或租約一旦出問題,所影響的也不再是個人或自家而已,而會是整個事業、共事夥伴與營運,茲事體大。
因此訂立契約必須盡可能設想周全,建議微型創業者在擬約、審約、簽約過程中謹慎以對。歡迎參考律果簽合約範本系統,契約標準模板均由律師全程監修,如有特殊產業類別與需求,也可以諮詢律師,將為您提供契約上的建議,有效避免將來可能面臨到的法律糾紛。
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LegalSign.ai 編輯部